首個(gè)TOD模式行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，在規(guī)模競(jìng)逐幾近觸頂?shù)闹袊康禺a(chǎn)行業(yè)劃出了一條新的賽道。
近日，由中國城市公共交通協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)兩大行業(yè)協(xié)會(huì)組織華為、龍湖集團(tuán)、戴德梁行、宇恒可持續(xù)交通研究中心等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)發(fā)起編制兩項(xiàng)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)——《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目通用技術(shù)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）、《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》），結(jié)束了面向全社會(huì)的公示，正式發(fā)布。
這意味著，在TOD概念被美國學(xué)者提出近30年后，中國終于有了符合自身發(fā)展階段的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，蘊(yùn)藏巨大潛力的市場(chǎng)也將開始有了規(guī)范與指引。
值得注意的是，在國內(nèi)房地產(chǎn)頭部企業(yè)紛紛入局爭(zhēng)食TOD領(lǐng)域之際，龍湖集團(tuán)被選定為上述規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定者。
從2003年TOD模式的初探，到今年內(nèi)中國首個(gè)高鐵TOD站城一體項(xiàng)目即將面世，龍湖的TOD探索之路，與中國的TOD發(fā)展進(jìn)程同步，在軌道交通發(fā)展的加速度中，龍湖一次次更新和優(yōu)化戰(zhàn)略“操作系統(tǒng)”，專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、多業(yè)態(tài)的協(xié)同、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，都成為其在這條賽道上領(lǐng)跑的支撐力量。
國內(nèi)第一個(gè)高鐵TOD站城一體項(xiàng)目——重慶龍湖光年
“標(biāo)準(zhǔn)”背后的寬闊賽道
在中國新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，軌道交通的發(fā)展正加速前行。
中國城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布的《城市軌道交通2019年度統(tǒng)計(jì)和分析報(bào)告》顯示，截至2019年年底，國內(nèi)已有40個(gè)城市開通城市軌道建設(shè)，運(yùn)營路線208條，運(yùn)營總里程達(dá)到6736.3公里；同時(shí)還有65個(gè)城市的城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃獲批，其中，在實(shí)施的城市共計(jì)63個(gè)。
與此同時(shí)，城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)正在從單純的住宅產(chǎn)品供給向多元的城市運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)變。以軌道站點(diǎn)周邊開發(fā)為契機(jī)，以TOD開發(fā)模式為導(dǎo)向，引導(dǎo)城市房地產(chǎn)業(yè)從住宅建設(shè)向綜合服務(wù)轉(zhuǎn)變，成為我國城市化提質(zhì)增效的重要支撐。
多年來業(yè)界從不同角度對(duì)TOD開發(fā)模式進(jìn)行了大量研究，雖取得了一定的成果，但我國軌道交通綜合體開發(fā)在規(guī)劃、建設(shè)上尚無明確標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各地對(duì)TOD開發(fā)模式的理解和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)混淆。本次《標(biāo)準(zhǔn)》和《規(guī)范》的出臺(tái)在國內(nèi)尚屬首次，填補(bǔ)了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系的空白，對(duì)城市軌道站點(diǎn)周邊的開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與管理具有指導(dǎo)意義。
而作為唯一的開發(fā)企業(yè)，龍湖集團(tuán)出現(xiàn)在該標(biāo)準(zhǔn)編制的參與企業(yè)名單中。實(shí)際上，自2003年起，龍湖集團(tuán)就持續(xù)開展對(duì)TOD模式的探索，截止2020年6月底，已持有TOD項(xiàng)目60余個(gè)，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積900余萬平方米。
不僅僅是龍湖，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前行業(yè)內(nèi)有萬科、保利、華潤(rùn)、碧桂園、招商蛇口等20余家企業(yè)紛紛以自己擅長(zhǎng)的模式競(jìng)逐TOD賽道。
兩年前，上海易居房地產(chǎn)研究院與西南交通大學(xué)(上海)TOD研究中心發(fā)布的報(bào)告就曾表示，根據(jù)中國城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測(cè)算，未來三到五年內(nèi)，全國城市軌交車輛基地上蓋開發(fā)將帶來約2.4億平方米發(fā)展空間，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到5萬億。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這種通過政府與企業(yè)專業(yè)分工合作，提升土地使用效率、提升城市運(yùn)營效率，從而提高資產(chǎn)價(jià)值，給城市居民帶來便捷和幸福生活的模式多贏模式，將成為頭部房企一條越跑越寬的賽道。
破局的戰(zhàn)略門檻
雖然TOD模式在國內(nèi)尚屬較為前沿的規(guī)劃理念，但在中國香港、日本東京等地，TOD模式的發(fā)展已有多年。從它們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)看，以TOD模式開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目的過程，如同打造一座迷你城市，涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城辦公、酒店、公共服務(wù)、休閑綠化以及住宅地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)與軌道交通的融合。這種“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式，在為軌道建設(shè)提供一種可持續(xù)發(fā)展模式的同時(shí)，也助推整個(gè)片區(qū)的發(fā)展提速。
對(duì)于開發(fā)商而言，TOD項(xiàng)目無疑意味著更廣闊的市場(chǎng)空間、更優(yōu)越的地理位置，更龐大的建筑體量。但操盤這類項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)企業(yè)多業(yè)態(tài)開發(fā)能力、組織能力、持續(xù)運(yùn)營能力等的要求之高，不言而喻。
今年上半年，參與競(jìng)拍某城市一TOD地塊的開發(fā)商們就發(fā)現(xiàn)，該地塊土地出讓文件中明確標(biāo)示：“競(jìng)買人或競(jìng)買人控股公司需具備10年以上商業(yè)綜合體招商、運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)，且自持商業(yè)綜合體建筑面積在100萬平方米以上”；
“該宗地須開發(fā)建設(shè)集中式商業(yè)購物中心，其中競(jìng)得人自持經(jīng)營面積不少于7萬平方米，自持經(jīng)營時(shí)間自竣工驗(yàn)收之日起不少于7年，集中式商業(yè)購物中心自簽訂土地《成交確認(rèn)書》之日起42個(gè)月內(nèi)須開業(yè)。”
不同于住宅的線性開發(fā)模式，TOD項(xiàng)目?jī)?nèi)需配置大量自持的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)業(yè)態(tài)，因而投資額龐大、開發(fā)周期長(zhǎng)、自持體量大，對(duì)參與其中的房企而言，意味著極大的考驗(yàn)。而且通常自持TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目，固定資產(chǎn)回報(bào)率在6-7%左右，對(duì)開發(fā)企業(yè)來講，只有綜合融資成本小于6%的企業(yè)，才具備足夠的實(shí)力和耐力操盤這類大體量的項(xiàng)目。在項(xiàng)目實(shí)際落地過程中，只有融資成本低、資金實(shí)力雄厚、持續(xù)運(yùn)營能力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中求勝。
“TOD開發(fā)是個(gè)復(fù)雜工程，諸如成本控制、工程進(jìn)度、財(cái)務(wù)、運(yùn)營方面，任何一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將影響到整個(gè)項(xiàng)目。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，發(fā)展TOD項(xiàng)目，需要企業(yè)具備專業(yè)實(shí)力與專注度、特殊管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。
西南交通大學(xué)TOD研究中心主任朱曉兵總結(jié)，國內(nèi)要做好TOD項(xiàng)目需要從以下方面有針對(duì)性地“根除病灶”：頂層設(shè)計(jì)；明確的TOD責(zé)任主體；明確且適當(dāng)?shù)姆床改繕?biāo)；匹配的工作機(jī)制與工作流程；針對(duì)性的前期系統(tǒng)研究方法；合理、有序的工作推進(jìn)方法；遵循市場(chǎng)原則的開發(fā)策略；合作共贏的開發(fā)模式。
“TOD領(lǐng)域是波濤洶涌的藍(lán)海，只有綜合實(shí)力足夠強(qiáng)勁的企業(yè)，才能在其中暢游。”隨著時(shí)間的推移，行業(yè)競(jìng)逐的隊(duì)形與陣勢(shì)正逐漸拉開。
龍湖的TOD樣本
在龍湖集團(tuán)總規(guī)劃師胡劍看來，傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)運(yùn)營相較于TOD模式，就像是從電路板集成模式跨越到多核CPU模式，“原來我們電路板上的零配件都是一個(gè)個(gè)的元件，但一塊電路板很大、能耗也高。現(xiàn)在我們把它全部集成到一個(gè)疊加多核的很小的CPU芯片里，這個(gè)技術(shù)就比原來要難很多，但是帶來的結(jié)果是什么呢？它的運(yùn)算能力、運(yùn)行效率得到了持續(xù)提升，同時(shí)功耗大幅下降。”
對(duì)于從集成電路板到多核CPU的跨越，龍湖體會(huì)頗深。
早在2003年，龍湖的第一個(gè)購物中心重慶北城天街開業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目位于重慶江北觀音橋商圈，彼時(shí)重慶的第一條軌道線正在動(dòng)工建設(shè)，幾乎和北城天街項(xiàng)目同步推進(jìn)。這成為龍湖思考和探索TOD模式的起點(diǎn)。
經(jīng)過幾年的觀察和沉淀，到2009年龍湖開始新一輪戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，就開始堅(jiān)定不移的走持有商業(yè)的道路，并有意識(shí)地將商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合軌道站點(diǎn)選址建設(shè)，甚至結(jié)合鐵路車站做站城一體化的融合。2018年，龍湖集團(tuán)更提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，在多業(yè)態(tài)空間中打造運(yùn)營、服務(wù)能力，并加強(qiáng)多維協(xié)同。
如今，在TOD模式這一多核CPU中，龍湖旗下的四大主航道業(yè)務(wù)及創(chuàng)新業(yè)務(wù)，均可作為插件，適配在不同需求的基板上。地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長(zhǎng)租公寓、智慧服務(wù)，以及養(yǎng)老、體育公園、產(chǎn)城等業(yè)務(wù)，成為龍湖TOD操盤中不可或缺的業(yè)態(tài)。
更為重要的是，龍湖集團(tuán)一直以來審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面，為其在TOD領(lǐng)域施展拳腳，提供了最為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。龍湖集團(tuán)2020年中期業(yè)績(jī)顯示，截止2020年6月底，龍湖保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比4.55，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，且持續(xù)保持著民營房企的最佳信用評(píng)級(jí)。
“每個(gè)大型綜合體，都會(huì)沉淀數(shù)十億乃至百億級(jí)的資金。當(dāng)綜合體的所有方，資金成本能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的低于5%，就能與6-7%的回報(bào)率形成正向剪刀。這就形成了’投、建、管、融’的良性循環(huán)。所以龍湖有實(shí)力投資回報(bào)期很長(zhǎng)的TOD項(xiàng)目”，胡劍說。
數(shù)據(jù)顯示，截止2020年6月底，龍湖持有商業(yè)項(xiàng)目近100個(gè)，其中TOD項(xiàng)目數(shù)量占6成以上，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積達(dá)900余萬平方米。
在數(shù)量增長(zhǎng)的過程中，一個(gè)在國內(nèi)TOD領(lǐng)域具有標(biāo)桿意義的項(xiàng)目——重慶龍湖光年即將在年底面世。這個(gè)項(xiàng)目是國內(nèi)第一個(gè)高鐵TOD站城一體項(xiàng)目，通過上下疊合鏈接五條軌道交通，憑借7層空間融合高鐵、軌道、公交、城市廣場(chǎng)、購物中心、辦公等城市功能，實(shí)現(xiàn)“站城一體化”，讓TOD模式由從前的“以交通功能為主”進(jìn)化為“以城市功能為主”。
此次作為參與《標(biāo)準(zhǔn)》和《規(guī)范》編制的唯一開發(fā)企業(yè)，龍湖憑借其在TOD領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，貢獻(xiàn)了豐富的多主體、多業(yè)態(tài)、多軌合一復(fù)合項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，并將集交通、商務(wù)、休閑、娛樂、居住、公共服務(wù)配套等多種功能于一體的“垂直城市”理念融入《標(biāo)準(zhǔn)》中。
不止于此，對(duì)于TOD領(lǐng)域的布局，龍湖仍在持續(xù)加速。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，龍湖的新增土地價(jià)值為590.9億元，其中包含5幅TOD項(xiàng)目用地，涉及的拿地金額達(dá)195.66億元，這些地塊分別位于長(zhǎng)沙、東莞、武漢、杭州、西安等中國核心城市群的潛力城市。
如，32.13億元競(jìng)得的廣東東莞茶山鎮(zhèn)站前路地塊，是龍湖在粵港灣大灣區(qū)的重要布局，這也是東莞目前最大的TOD項(xiàng)目；71.89億拿下杭州的濱康綜合體地塊，將會(huì)打造杭州第七座龍湖天街；46.472億競(jìng)得的武昌濱江商務(wù)區(qū)地塊，位于TOD模式發(fā)展勢(shì)頭正勁的武漢市的核心區(qū)域……
“龍湖在TOD的選址、項(xiàng)目獲取，包括建造和運(yùn)營方面，已經(jīng)形成了一個(gè)非常強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，也積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)內(nèi)TOD這個(gè)維度上，我們還是有一定的優(yōu)勢(shì)的，未來也將有更多的TOD項(xiàng)目進(jìn)入龍湖的管道里。”在不久前的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉如是表示。
（編輯：紀(jì)為平）
