放眼整個(gè)江寧，最受關(guān)注的無非就集中在科學(xué)園、上秦淮、九龍湖和方山大學(xué)城四大板塊，其中，今年新房上市量最大的，當(dāng)數(shù)低調(diào)了許久的方山大學(xué)城板塊。
沉寂3年之久的「方山大學(xué)城」，板塊價(jià)值逐漸被喚醒。
與小編上次來相比，光年四季的售樓處的進(jìn)展可謂神速。通過照片可以看到，售樓處整體已基本成型，外立面采用全玻璃樣式鋪設(shè)，二樓的外立面也基本鋪設(shè)完畢。
目前為方便工作人員進(jìn)出，售樓處門前的圍擋擴(kuò)增至綠化帶處，正在進(jìn)行門前地磚及外部景觀搭建。當(dāng)小編問及開放時(shí)間時(shí)，現(xiàn)場工人指著目前的指示牌，“上面說的是明天，按照這進(jìn)度應(yīng)該是這個(gè)月月底吧”。
臨近飯點(diǎn)，但仍有不少工人拿著大量的鋼材進(jìn)出，一位熱心的工作人員告訴小編，他們不少人都是今天才過來趕工的，售樓處內(nèi)部的沙盤等細(xì)節(jié)還未到位，樣板間什么的現(xiàn)在更是“遙遙無期”。
為此，一位工程部負(fù)責(zé)人也從側(cè)面印證了售樓處延期，“上面的日期是當(dāng)時(shí)一個(gè)預(yù)計(jì)的時(shí)間，現(xiàn)在肯定是完不成了，最快月底才能對外開放”，現(xiàn)在一樓接待區(qū)還只是個(gè)雛形，樣板間在二樓。
住宅地塊部分四周均已設(shè)置圍擋，吊車、挖掘機(jī)等器械都在運(yùn)作著，地基挖建工作正緊鑼密鼓地進(jìn)行。
2020年9月17日，經(jīng)過38輪報(bào)價(jià)，江寧大學(xué)城G52地塊觸頂最高限價(jià)，被偉星以總價(jià)22.1億拿下，成交樓面價(jià)13465元/㎡，毛坯限價(jià)24300元/㎡。
目前，偉星萬科四季光年公開臨時(shí)售樓處（原都會四季東區(qū)售樓處），3大戶型圖也同步曝光，戶型建面89㎡、106㎡、125㎡，放風(fēng)價(jià)參考周邊，有精裝包可選。
建筑面積約89㎡ 三房兩廳一衛(wèi) 萬科經(jīng)典小三房，戶型整體比較方正，臥室都偏緊湊。戶型的最大的亮點(diǎn)是超9米的大面寬，不僅實(shí)用，也能在視覺上加大屋內(nèi)面積。
建筑面積約106㎡ 三房兩廳兩衛(wèi) 動靜分區(qū)結(jié)構(gòu)，功能間布局較為合理。豎廳更像是80平三房的放大版，主臥多了個(gè)衛(wèi)生間，橫廳類似于125㎡縮小版，少個(gè)房間。次臥空間舒適性更好，利用好陽臺空間感更佳。
建筑面積約125㎡ 四房兩廳兩衛(wèi) 橫廳四房，動靜分區(qū)結(jié)構(gòu) ，陽臺長7米不僅在視覺效果上顯得客廳更寬敞，也使得客廳采光及通風(fēng)效果非常好；幾乎接近“回”字形的廚房，寬敞且實(shí)用性高。
其中，89㎡占比60%，106㎡占比20%，125㎡占比10%左右。
對于該如何參考，置業(yè)顧問也有自己的想法，“光年系”更多的是滿足年輕群體的需要。
“目前方山這塊新房供應(yīng)量還是很大的，相對于五礦和美的的3萬/㎡左右，我們的價(jià)格肯定比他們低，優(yōu)勢還是很大的。24300元/㎡的毛坯限價(jià)，精裝包雖然有但肯定沒有南部新城裝標(biāo)高，最終價(jià)格2.8萬/㎡上下。”
入市節(jié)點(diǎn)方面，對方表示，目前四季光年的外宣還未正式開展，現(xiàn)在更著重的是進(jìn)行燕語光年的工作，“他們那邊年前肯定是要開一波的，如果疫情穩(wěn)定的話，我們這邊大概率是3月份。”
“首開戶型方面還沒定，但是大概率是89㎡和106㎡，樣板間的話也大概是這兩個(gè)。”
而且項(xiàng)目所在的江寧大學(xué)城，今年新房市場活躍，樓盤大爆發(fā)。目前，區(qū)域內(nèi)有美的建發(fā)潤錦園、聯(lián)發(fā)翡翠方山、山和宸園、五礦瀾悅溪山、樾山林語在售以及遠(yuǎn)洋萬和方山望地塊、中海方山印等待上市。
此外，銀城一方山、五礦瀾悅方山、武夷名仕園等多個(gè)已建成住宅小區(qū)，北側(cè)為中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院及規(guī)劃文旅產(chǎn)業(yè)、高品質(zhì)住宅片區(qū)，整體的生活氣息比較濃厚。
雖然江寧是剛需以及剛改的“避風(fēng)港”，可是目前整個(gè)江寧也跟江北一樣，各子板塊樓市分化嚴(yán)重。
如想要一步到位的剛需或剛改客群瞄準(zhǔn)的百九商圈、上秦淮以及老鎮(zhèn)東山這些熱門子版塊，目前已經(jīng)發(fā)展趨于飽和，區(qū)域內(nèi)的新房稀缺。如近兩年火爆的上秦淮，目前僅云臺山以南的孔雀城上秦淮G81一家純新盤。
外加，這幾個(gè)熱門片區(qū)的新房價(jià)格屬于江寧板塊的第一梯隊(duì)，對于部分剛需群體上車有所難度。
而其它子版塊在外部條件上或多或少有些許“無力”。
青龍山新城離主城近，但是不利因素遲遲沒有進(jìn)展；祿口、濱江相對偏遠(yuǎn)、正方新城配套還未跟上，相比之下的江寧大學(xué)城優(yōu)勢就凸顯了，板塊無明顯硬傷，配套還算成熟，生活氛圍相對較好，性價(jià)比高，尤其自然和人文資源豐富。
截止目前，萬科在南京已經(jīng)布局了7個(gè)項(xiàng)目，除了四季光年、燕語光年以外，萬科在南京還有多個(gè)項(xiàng)目，河西南翡翠濱江項(xiàng)目、南站都薈天地城商辦、南站G46項(xiàng)目、溧水萬科未來城，儲備資源十分充足。后續(xù)全新產(chǎn)品系“光年”以怎樣的面貌入市，值得期待。
