▲龍湖集團總部實景圖

2022年的龍湖，值得多看幾眼。先是在3月底如期交出驚艷的年度財報，接著又繼續(xù)在土地市場上攻城略地——誰都知道，這兩件事在往年稀松平常，放在當(dāng)下對民營房企則意味深長。龍湖，簡直穩(wěn)健得“不像民企”。

能持續(xù)以穩(wěn)健做底色，龍湖究竟怎么做到的？

一、財務(wù)自律 報表能經(jīng)得起放大鏡看

先看龍湖交出的2021年成績單：

2021全年，龍湖集團合同銷售額同比增長7.2%至2900.9億元，營業(yè)收入同比增長21%至2234億元，核心凈利潤同比增長20%至224億元。

接著往下看。過去一年，龍湖的凈負債率為46.7%，手握現(xiàn)金885.3億元；綜合借貸總額為1920.7億元，平均融資成本4.14%；即使剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比仍能達到3.88倍。

▲示意圖

明面上的公開數(shù)據(jù)，展現(xiàn)了龍湖一如既往的穩(wěn)。

但是，無論是凈負債率、資產(chǎn)負債率或者現(xiàn)金短債比，反映的都是公司財報內(nèi)的負債科目。近年來不少房企采用合作開發(fā)、明股實債等形式，在表外或者表內(nèi)隱性地產(chǎn)生了大量負債，風(fēng)險暗藏。

我們不妨結(jié)合2021年度財報，拋開“三道紅線”，去窺探一下龍湖真實的財務(wù)安全程度。

首先看少數(shù)股東權(quán)益與損益。由于房企的明股實債往往藏在“少數(shù)股東”里面，那么如果少數(shù)股東的權(quán)益與損益之間偏離過大，可以推測該房企存在比較大的隱性負債。

我們統(tǒng)計了龍湖近3年來的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)基本保持穩(wěn)定，少數(shù)股東權(quán)益占比大約43%，少數(shù)股東損益占比大約28%，兩者相差距離不大，在主流房企中屬于健康。

反觀某些暴雷房企，少數(shù)股東權(quán)益與損益明顯偏離，甚至有少數(shù)股東完全不參與利潤分配還得“貼錢”的情況出現(xiàn)。這就屬于典型的暗中埋藏大量負債。

其次看長期股權(quán)投資。這個科目大致可以反映房企的對外投資規(guī)模，隱含了房企的表外負債規(guī)模。龍湖2021年度的長期股權(quán)投資267.47億元，而總資產(chǎn)規(guī)模是8756.51億元，那么長期股權(quán)投資對總資產(chǎn)占比大約是3.05%。

這個比率在主流房企中算是非常低的。結(jié)合之前的財報，有幾家展期或違約房企的這個指標超過8%，某典型暴雷房企的該指標甚至接近12%——把杠桿加到這份上，出事恐怕只是時間問題吧。

第三看拿地強度。按理說，拿地強度與財務(wù)安全并不直接掛鉤，但淺顯的道理是，如果一家房企在2021年仍然具備較強的拿地能力，就可以側(cè)面印證兩點：真有錢、想發(fā)展。

2021年龍湖合同銷售金額2900億元，拿地金額1241億元（克而瑞數(shù)據(jù)），拿地強度約40%，在主流房企中屬于排名前列的“積極分子”。拿地強度比龍湖還高的房企，有去年狂飆突進的綠城，有逆境增長的濱江，有央企巨頭華潤。而拿地強度排名靠后的房企，則基本被暴雷房企包攬。

由此可見，拿地強度的高低，也能與房企的財務(wù)安全掛鉤。畢竟，要兼具擴張的意愿和擴張的實力，才能實現(xiàn)高強度的土地獲取啊！

穿透財報的表面數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，龍湖交出的是真正體質(zhì)健康的報表。與不少民營房企過度加杠桿不同，龍湖平衡地處理了財務(wù)安全與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系。

正所謂“自律者自由”，當(dāng)別人追求規(guī)模時，龍湖克制欲望、堅守常識，換來了如今暴風(fēng)雨中的平穩(wěn)渡過。

二、堅持長跑 用長期主義構(gòu)筑護城河

如果說，財務(wù)是否自律，決定了房企短期內(nèi)的抗擊打能力，那么，經(jīng)營戰(zhàn)略的方向，則決定了房企能否適應(yīng)長跑的淘汰賽。龍湖能置身于暴風(fēng)雨之外，關(guān)鍵在于長期堅持做正確的事：多賽道長跑。

“多元化”早就不是個新鮮的詞了，擅長綜合開發(fā)運營的房企也并不少�？蓪⒂|角伸到地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大航道，且對醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域躍躍欲試的，好像只有龍湖。

得益于前期研判、投資節(jié)奏、營銷等運營全鏈條的打通落地，2021年龍湖的住宅開發(fā)持續(xù)獲取合理的利潤空間，實現(xiàn)同比增長7%的好成績；全年拿地122幅，為后續(xù)增長補充有效動能。

▲常州龍湖香醍漫步實景圖

經(jīng)過20年的經(jīng)驗積累與團隊歷練，商業(yè)成了龍湖的穩(wěn)壓器。以代表作天街舉例，重倉重慶、成都后，天街版圖向北京、上海、杭州、西安、南京、蘇州、合肥等核心城市挺進，以專業(yè)化、品牌化的運營，為城市提供“轉(zhuǎn)念即達的歡樂入口”。去年全年，龍湖已開業(yè)商場的同店銷售額和客流比均實現(xiàn)超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長40%。當(dāng)實體經(jīng)濟受疫情等不確定因素沖擊時，龍湖積極應(yīng)變，開啟輕重并舉模式，重資產(chǎn)天街和輕資產(chǎn)項目雙管齊下，為商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)步復(fù)蘇保駕護航。

▲龍湖南京河西天街實景圖

從起步到成熟，龍湖花了5年多時間為冠寓梳理出完備的租賃住房體系。運作模式上，分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個模式，實現(xiàn)“輕裝作戰(zhàn)”；產(chǎn)品系列上，針對不同客群細分市場，推出松果、豆豆和核桃三大產(chǎn)品線，為租住人群提供定制化服務(wù)。目前，龍湖冠寓已布局30余城、累計開業(yè)房間數(shù)量10.6萬間，去年起開始盈利，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先。

▲龍湖冠寓實景圖

行業(yè)洗牌與競爭持續(xù)，龍湖是少有的從原有賽道破局的選手。今年1月，龍湖旗下的物業(yè)板塊龍湖智創(chuàng)生活在香港聯(lián)交所主板獨立上市。從龍湖智慧服務(wù)升級而來的龍湖智創(chuàng)生活，將堅定“一個龍湖”的戰(zhàn)略，更好踐行龍湖“空間即服務(wù)”的核心Slogan。

▲龍湖智創(chuàng)生活

當(dāng)多數(shù)房企在追求大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)的時候，一直喊著“堅持戰(zhàn)略導(dǎo)向、堅持長期原則”的龍湖，扎扎實實深耕地產(chǎn)、商業(yè)、長租公寓等領(lǐng)域。

多面開花的底氣在哪？龍湖CEO陳序平已經(jīng)給出了答案：“過去每年，龍湖用銷售回款的10%投入到持有物業(yè)包括其他航道。”以腳踏實地為基底，龍湖在多賽道里走過的每一步都算數(shù)。

三、擁抱變化 助力雙百億的躍級發(fā)展

當(dāng)客戶體驗被推到高位，地產(chǎn)行業(yè)不再是傳統(tǒng)的“蓋房子”，而是更多地向運營和服務(wù)轉(zhuǎn)型。內(nèi)功深厚、審時度勢的龍湖，“以變應(yīng)萬變”，精準地與時代同頻。

回顧龍湖近年來的征程，“變”的本質(zhì)是圍繞夯實基本盤、開拓新賽道進行的。時刻保持頭腦清醒，及時根據(jù)實際調(diào)整戰(zhàn)略；時刻有居安思危意識，持續(xù)強調(diào)盤面安全。正如吳亞軍女士說的，龍湖的底氣是“晴天補屋頂”。

你看，在經(jīng)濟增長放緩、疫情反復(fù)、行業(yè)遭受巨大考驗的2021年，多賽道與雙引擎成功為龍湖構(gòu)筑起安全壁壘：

由商業(yè)運營、租賃住房組成的投資性物業(yè)收入達到104億元；由物業(yè)管理組成全口徑收入達到104億元。這是繼2019年實現(xiàn)服務(wù)引擎百億元年以來，龍湖首次實現(xiàn)投資性物業(yè)收入和物業(yè)管理收入的“雙百億”躍級發(fā)展。

復(fù)盤龍湖的履歷，我們認為，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)賽道增速明顯放緩，未來房企多元化業(yè)務(wù)的營收業(yè)績貢獻仍有提升空間。

站在2022年的當(dāng)下，大家都會承認：“開發(fā)”+“運營”+“服務(wù)”并舉的全生命周期，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新趨勢，傳統(tǒng)的房開模式逐漸掉隊已成必然。然而在面臨傳統(tǒng)模式誘惑時，又有多少房企能夠堅持十年、二十年呢？

“在任何時刻都保持篤定，堅持戰(zhàn)略導(dǎo)向、堅持長期原則、堅持樸素的生意邏輯與底線思維。”在龍湖年報里的這句話，或許就能夠解釋開頭的疑問，財務(wù)上的底線思維和戰(zhàn)略上的樸素邏輯，加上知行合一的定力，就是龍湖成功的奧秘。

活下來的房企，會過得更好，這是對自律者最好的獎賞。

龍湖在南京

龍湖·天璞

龍湖已入寧多年，作品圈粉無數(shù)，成為南京“龍民”心中的燈塔。2022年新品陸續(xù)上市，其中位于江北核心區(qū)首席門戶的天璞， 每一位看完這個項目的人，都會異口同聲表示：“天璞，有點東西！”

約139㎡戶型給人“第一眼印象”的極致震撼：長達約6米級別的仿石紋通長陶瓷大板打造的電視背景墻，一直延伸到入戶玄關(guān)。結(jié)合燈帶及灰玻設(shè)計，托舉出強烈的品質(zhì)感、豪宅感。

堅持一氣呵成+一鏡到底的居住尺度體驗�？梢哉f是天璞這個小體量、高能級住區(qū)在室內(nèi)空間延展手法運用上，給人的最直觀印象。

代表著江核同類產(chǎn)品陣營中天花板戰(zhàn)力的約139平戶型（3+1房），在居住的“豪橫”尺度上，一口氣創(chuàng)下多項區(qū)域歷史記錄：

1，客餐廳LDK一體化設(shè)計，融合為公共活動面積約65平米的“大方廳”。

2，約6.6米大開間橫廳，搭配片區(qū)唯一進深約1.85米寬景跑步式雙陽臺設(shè)計。

3，四開間朝南+主臥超大套房設(shè)計（開間約3.5米，進深約4.7米），自帶超大飄窗、獨立衛(wèi)生間。“居住體驗不亞于160平以上的大平層。”

中鐵龍湖·宸閱府

在前不久南京最新一輪土拍中，軟件谷G05地塊經(jīng)過一個小時，23輪競拍才最終溢價成交，區(qū)域內(nèi)毛坯限價更是上漲至歷史新高3.9萬/㎡，板塊熱度可見一斑。

位于這個熱門板塊正核純新盤——中鐵龍湖·宸閱府，自公開以來，持續(xù)霸屏，成為全網(wǎng)熱議的焦點，吸引眾多高知高質(zhì)人群。

區(qū)別于一般項目，宸閱府不惜成本將南北向外立面做到統(tǒng)一，全部是仿石和金屬一體板設(shè)計，大都會典雅與現(xiàn)代風(fēng)格融合，層次感豐富，大氣而莊重。 歸家則是采用首層與地下車庫層雙大堂設(shè)計，首層大堂尊貴大氣，門楣立面約15米寬，層高約4米，深咖色金屬格柵和鋁板設(shè)計，奢華氣派；地下光廳大堂采用了鋁板加鋁格柵燈槽造型，配有感應(yīng)照明，滿滿儀式感。真正做到了，歸時有儀式感、居時有舒適度、累時有觀景處、閑時有娛樂地。

而且當(dāng)下南京樓市利好政策頻出，趕快趁機收一套性價比好房吧。