2天4重利好集中爆發(fā)，涉及交通、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療，疊加近日網(wǎng)傳限購(gòu)及限貸放松政策，板塊市場(chǎng)是否能逆轉(zhuǎn)？
我深入一線市場(chǎng)實(shí)探，也做了一些分析，發(fā)現(xiàn)了這些真相，一起來(lái)看！
2天內(nèi)迎來(lái)地鐵站點(diǎn)開(kāi)工、匝道通車(chē)、醫(yī)療加速、產(chǎn)業(yè)落戶4重利好
近期，板橋大片區(qū)內(nèi)迎來(lái)了一系列利好，我為大家?guī)?lái)了4個(gè)好消息：
第①個(gè)好消息：就在今天，S2號(hào)線板橋北站正式開(kāi)工建設(shè)
4月22日，在鳳集大道和龍飛路交叉口出現(xiàn)了一幅通告標(biāo)志牌：
因地鐵S2號(hào)線板橋北站施工，對(duì)205國(guó)道鳳集大道一鳳舞路進(jìn)行封閉施工，施工時(shí)間2022年5月1日一2025年3月31日。
就在5月1日，寧馬城際板橋段的板橋北站正式開(kāi)工，這意味著板橋地鐵進(jìn)程將進(jìn)一步加速。
地鐵給板塊帶來(lái)的價(jià)值是不可估量的，將帶來(lái)強(qiáng)勁的聯(lián)動(dòng)能力和發(fā)展動(dòng)力。
（在線地圖示意圖，請(qǐng)以實(shí)際施工為準(zhǔn)）
寧馬城際一期的站點(diǎn)有西善橋站、板橋北站、板橋站、板橋南站、寧橋路站、江寧站、盛安大道站、銅井站。
從目前已有的進(jìn)度來(lái)看，寧馬城際（馬鞍山段）相對(duì)較快，區(qū)間首墩已經(jīng)開(kāi)筑，南京段則已在緊鑼密鼓地進(jìn)行著各項(xiàng)前期與開(kāi)工工作。
南京段2021年12月28日舉行開(kāi)工儀式，2022年1月西善橋站首樁開(kāi)鉆。寧馬城際鐵路預(yù)計(jì)2025年底建成通車(chē)。
第②個(gè)好消息：寧馬高速改擴(kuò)建工程大方互通C匝道通車(chē)
4月22日，板橋片區(qū)迎來(lái)了寧馬高速改擴(kuò)建工程大方互通C匝道通車(chē)，這也是大方互通首條通車(chē)的匝道，南京市區(qū)方向的車(chē)輛可以通過(guò)該匝道駛?cè)氚鍢颉?/span>
大方互通是板橋通往南京主城、江寧谷里、馬鞍山方向的重要樞紐，該工程擬改擴(kuò)建3條匝道，預(yù)計(jì)至2022年9月，大方互通基本可實(shí)現(xiàn)全面建成，未來(lái)將大大縮短從板橋駕車(chē)至河西、雨花、江寧片區(qū)時(shí)間。
（圖源古韻雄風(fēng)）
（在線地圖示意圖，以實(shí)際具體位置為準(zhǔn)）
板橋一直以來(lái)發(fā)展的重要方向之一就是交通，無(wú)論是S2地鐵還是寧馬高速，都是作為板橋與主城來(lái)往的重要通道。這次的通車(chē)意味著板橋的交通再次實(shí)現(xiàn)提速，對(duì)片區(qū)的對(duì)外聯(lián)動(dòng)影響重大。
第③個(gè)好消息：梅山醫(yī)院改擴(kuò)建加速
4月21日，梅山醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目重磅會(huì)議召開(kāi)，決定將組建梅山醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目工作專班，加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，確保把梅山醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目打造成為優(yōu)秀民生工程，進(jìn)一步提升雨花臺(tái)西南片區(qū)百姓群眾醫(yī)療水平。
（圖源板橋那些事）
目前該項(xiàng)目去年就已完成了用地許可申請(qǐng)，通過(guò)了選址、預(yù)審、勘測(cè)等審批，啟動(dòng)穩(wěn)評(píng)、土地合同簽約等工作；今年完成了環(huán)評(píng)、能評(píng)、交通評(píng)價(jià)、前期工作展開(kāi)等工作。
眾所周知，板橋的醫(yī)療較落后，現(xiàn)階段已經(jīng)較難滿足居民的就醫(yī)需求，對(duì)于梅山醫(yī)院的改擴(kuò)建，是多少板橋人的夢(mèng)想。
待改擴(kuò)建工程圓滿完成，梅山醫(yī)院有望成為板橋首家三級(jí)甲等醫(yī)院，這也是雨花臺(tái)“十四五”發(fā)展規(guī)劃之一。
第④個(gè)好消息：華坤集團(tuán)總部落戶雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)！
4月21日，在南京舉辦的2022年重大招商項(xiàng)目暨央企區(qū)域總部項(xiàng)目視頻簽約活動(dòng)上，雨花臺(tái)區(qū)與榮耀軟件研發(fā)總部、華坤控股集團(tuán)總部2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了線下線上實(shí)時(shí)簽約，投資總額40億元。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展是硬道理，只有產(chǎn)業(yè)才能帶動(dòng)更多人口流入。
（圖源大板橋生活圈）
其中江蘇華坤控股集團(tuán)有限公司主要涉足品牌餐飲、農(nóng)業(yè)科技、建筑工程、金融投資和高端智能制造五大板塊，擬在雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶，打造集團(tuán)總部。
板橋作為距離河西近的一個(gè)剛需重地，南京最早規(guī)劃的九大新城之一，區(qū)位上是具有優(yōu)勢(shì)的。
那板橋缺什么？板橋缺交通、缺產(chǎn)業(yè)，這可能是大家共同的答案。
而近期爆發(fā)的S2地鐵板橋北站開(kāi)工、大方互通C匝道通車(chē)、梅山醫(yī)院改擴(kuò)建加速、華坤集團(tuán)總部落戶多重利好，無(wú)疑正在為板塊注入新的活力，大大提振了區(qū)域發(fā)展信心。
一線市場(chǎng)聲音：疊加限購(gòu)放松政策，市場(chǎng)“不買(mǎi)賬”，板塊利好已透支？
隨著板塊多重利好頻頻傳來(lái)，疊加近期傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的放松限購(gòu)政策，那板橋有沒(méi)有放松限購(gòu)呢？這輪政策利好，是否能加速該片區(qū)的去庫(kù)存？
（為網(wǎng)傳版本，實(shí)際以官方信息為準(zhǔn)）
關(guān)于限購(gòu)方面，目前官方已經(jīng)確定，外地人6個(gè)月社保可買(mǎi)南京！對(duì)于非限購(gòu)區(qū)域，官方?jīng)]有給出明確回復(fù)，但基本屬實(shí)。
針對(duì)目前市場(chǎng)上瘋傳的限貸松動(dòng)，各家銀行均表示尚未接到文件通知，據(jù)銀行人士透露：部分銀行貸款已還清再次購(gòu)房，依然能享受到首套房貸利率！
我深入去和片區(qū)內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目上的一線人員做了一些了解，發(fā)現(xiàn)板橋限購(gòu)基本上是放開(kāi)了，但是對(duì)目前板塊內(nèi)的市場(chǎng)影響很小，幾乎都表示近期來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)沒(méi)有增多現(xiàn)象。
我也去片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目上跑了一遍，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目上的客戶幾乎“寥寥無(wú)幾”，很多置業(yè)顧問(wèn)也外出拓展客戶了。
跟多個(gè)置業(yè)顧問(wèn)聊市場(chǎng)，他們反映：
“現(xiàn)在市場(chǎng)還是比較冷的，放松限購(gòu)對(duì)我們這些非熱門(mén)區(qū)域影響不大”
“政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)是需要一段時(shí)間，目前大部分客戶還是在觀望期”
“板橋的規(guī)劃兌現(xiàn)太慢了，利好已經(jīng)透支了，客戶都選擇去了其他板塊”
“片區(qū)在售的項(xiàng)目太多了，加上對(duì)比全市剛需板塊，客戶選擇性比較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈”
“現(xiàn)在疫情反反復(fù)復(fù)的，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好，客戶缺的是錢(qián)、是信心，不是購(gòu)房資格”
對(duì)于板塊內(nèi)的市場(chǎng)情況，大家基本統(tǒng)一的回應(yīng)都是，目前板橋市場(chǎng)沒(méi)有明顯回暖現(xiàn)象，目前放出的政策對(duì)非熱門(mén)的板橋片區(qū)影響不明顯，接下來(lái)要看5-6月份市場(chǎng)情況。
片區(qū)新房八盤(pán)內(nèi)卷，二手房?jī)r(jià)格不漲反跌，成交周期無(wú)限拉長(zhǎng)
目前整個(gè)片區(qū)內(nèi)（含板橋、雨花濱江）在售新房多，約有8個(gè)項(xiàng)目，各家樓盤(pán)的品牌、產(chǎn)品、價(jià)格等情況都不一樣。
石林云城容積率低，主力打造的是6F洋房、18F高層，戶型范圍大，73-131㎡；
宋都柏悅府也打造了部分11F小高層，其他項(xiàng)目均為高層；
寶能翡麗河濱、宋都柏悅府、石林云城、星葉歡樂(lè)城、中冶錦繡和鳴（純新盤(pán)）均有超過(guò)120㎡的大戶型可選擇；
鳳匯壹品居、錦繡云麓、東原印未來(lái)戶型設(shè)置比較相似，均有2房產(chǎn)品可選擇，比較適合剛需首置。
價(jià)格跨度2.2-2.9萬(wàn)/㎡不等，目前板塊正在經(jīng)歷“續(xù)銷(xiāo)周期無(wú)限拉長(zhǎng)”的陣痛與煎熬，整個(gè)板塊新房廣義庫(kù)存高達(dá)9000多套，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。
石林云城為老盤(pán)，前期的石林大公園已經(jīng)交付入住，目前屬于慢慢賣(mài)狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商比較佛系；
鳳匯壹品居價(jià)格便宜，拿地時(shí)政府毛坯限價(jià)2萬(wàn)/㎡，設(shè)置1000升級(jí)包可選擇；
錦繡云麓項(xiàng)目緊鄰S2地鐵板橋站點(diǎn)，價(jià)格約25419元/㎡；
東原印未來(lái)拿地時(shí)政府毛坯限價(jià)2.5萬(wàn)/㎡，目前在售價(jià)格約26452元/㎡，設(shè)置1500升級(jí)包可選擇；
中冶錦繡和鳴已公開(kāi)售樓處和樣板間，預(yù)計(jì)近期首開(kāi)。
再來(lái)看看板橋的二手房市場(chǎng)如何：板橋目前鏈家網(wǎng)上掛牌1884套，均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡。
（圖源鏈家）
以金地自在城部分街區(qū)項(xiàng)目為例，發(fā)現(xiàn)近期成交量明顯減少，近90天成交均為個(gè)位數(shù)，甚至為0，價(jià)格便宜項(xiàng)目的成交量對(duì)比會(huì)多一點(diǎn)。
（圖源鏈家）
其中金地自在城，同一個(gè)小區(qū)，2019年成交價(jià)在2.3-2.5萬(wàn)/㎡，但是現(xiàn)在成交價(jià)在1.7-2萬(wàn)/㎡左右，房?jī)r(jià)不漲反而跌，包括成交周期無(wú)限拉長(zhǎng)！
（2022年成交記錄，圖源鏈家）
（2019年成交記錄，圖源鏈家）
總體來(lái)說(shuō)板塊目前無(wú)論從新房還是二手房來(lái)看：供大于求，去化慢，周期長(zhǎng)；值得一提的是在今年3月雨花推介會(huì)上，板橋片區(qū)重點(diǎn)推介了3幅地塊，如果今年上市的話，無(wú)疑更加重了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
寫(xiě)在最后：
板橋，地理位置相對(duì)來(lái)說(shuō)還比較優(yōu)越，只是交通配套差強(qiáng)人意，相信隨著交通的進(jìn)一步完善，板橋?qū)⒂瓉?lái)自己的崛起。作為距離主城近的剛需板塊，這個(gè)價(jià)格對(duì)于剛需自住客戶，還是性價(jià)比不錯(cuò)的區(qū)域。
